破防！降价，轮到北京了！

玲珑耳朵

作者：子非鱼
01
降价到北京了
在本轮展开救市的城市中，北京是唯一一个没有任何大动作的重点城市。

四大一线城市中，上海放松了临港新片区的购房政策，深圳放松了公积金政策，允许一人购房全家帮。
广州就更不用说，动作频频，最近的一个大动作是放松限价，允许新房在备案件基础上上浮10%，下降20%。虽然也提到了允许上浮，但谁都明白，重要的是允许下浮20%。在此之前浮动范围只允许上下浮动6%。
在房子卖不动的当下，不降价只能僵持，降价或许还有一线希望，广州此举还是很明智。
北京之所以没有任何大动作，一方面北京确实拥有强大的购买力和需求，一旦有较大力度的放松，北京的房价很能稳定住。
另一方面，作为中国最牛城市，北京需要起到波澜不惊、泰山崩于前而色不变的模范作用。
然而在房地产转向的大背景下，在周期力量的作用下，没有哪个城市能够置身事外。房子卖不动，不是某一个城市，而是所有城市，北京亦是如此。
在这种背景下，北京的开发商们为了快速回笼现金流，也不得不跟随潮流，走上了降价打折的道路。
根据财联社爆料，近日北京多个新房楼盘，开启了大力促销模式。



比如位于石景山的中海学仕里销售指导价为7.95万元/平方米，开盘时实际价格为7.55万元/平方米，每平方米下降约4000元。同时该项目还叠加赠送面积。
大兴壹品兴创·御璟星城项目，较指导售价6.6万元/平方米，实际销售价格6.2万，下降4000元。
丰台区的西山金茂府项目目前网签均价在5.3万元/平方米左右，与指导价6万元/平方米相比，每平米降了约7000元。
顺义新盘中海首开湖光玖里销售指导价为5.97万元/平方米，开盘部分洋房价格在5.5万元/平方米，每平米低于指导价4000元。
02
主要在外围区
有趣的是，昨天国家统计局披露的8月份70个大中城市新房与二手房价格数据时，北京的房价仍在上涨。

无论新房还是二手房，无论环比还是同比，北京都在上涨。上海也是一样。



市场反馈的是打折，统计局给出的却是上涨，如何解释？只有两个解释：
第一，豪宅上涨拉高了均价。
这一点在我之前多篇文章中说到过。今年以来房价下跌城市不断增加，8月新房环比下跌城市50个，7月份是40个，增加了10个。同比下跌城市49个。8月二手房环比下跌城市56个，7月份是51个，增加了5个。同比下跌城市61个。
理论上来说，全国均价也会持续下跌。但根据统计局披露的数据计算会发现，全国新房价格在4月份筑底，此后一路上扬，在7月再次冲破了万元。

原因便在于，普通住宅卖不动，但豪宅却走出了独立行情。在抗通胀需求推动下，富人狂扫豪宅。北上广深杭的豪宅均迎来大卖。

以北京来说，上半年北京单价10万以上的豪宅成交量高达1326套，同比上升49%，成交套数占比攀升至7%。
上半年全国豪宅市场，千万豪宅的网签均价已经达到78492元/㎡，比去年上涨11%，与2020年对比一平涨了1万。豪宅市场凭借一己之力，将全国新房均价再次拉到了万元以上。
第二，打折目前多在外围区，核心区打折盘不多。
当下核心城市，打折促销主要表现在外围区。

以北京来说，财联社披露的一些大力度打折楼盘主要在顺义、大兴，石景山和丰台虽然算是北京的六大主城区之一，但丰台在三环外，石景山在四环。
北京最核心的四大区东城、西城、海淀、朝阳，这四大区域目前也有一些降价房源，主要是在教师轮岗制实行下的一些价格超高的学区房。
但上涨的房源也多。
看看海淀区、朝阳区，绝大部分小区都仍在上涨。






不过，就目前情况来看，北京核心区降价也在所难免，毕竟在当下购买力下降的当下，有些人肯定是扛不住的。
毕竟广州、深圳核心区也在降。
尽管降价主要集中在外围区，广州主要在增城、从化、南沙、花都等片区，深圳主要在坪山、龙岗、大鹏、光明、宝安等片区，但核心区降价规模也在不断扩大。



当然，像北京这种级别的城市，核心区下降幅度不会很大，毕竟北京核心区集聚的都是有钱人，扛压能力不容小觑。
03
心理防线出现漏洞
外围区不抗跌，是通病。哪怕跌了很久的青岛、郑州等北方城市，下跌也都是集中在外围区，核心片区依旧非常坚固。
逻辑很简单，在之前梳理青岛、杭州、成都、武汉、南京、重庆等城市的人口密度和去化周期数据时，已经得出过明显结论：
核心区人口密度大，去化周期小。更重要的是，核心区集聚的更多富裕阶层，他们抗压能力更强。
这也是为何本号特别强调，在当下的中心城市，如果着急买房，尽可能选择核心片区，不要去外围区的原因。
降价轮动到北京，哪怕降价楼盘主要在外围区，影响和意义还是蛮重大的。毕竟这里可是北京，是中国最牛的城市，是房地产市场的定柱石。或者说，北京楼市，是楼市最后的一道心理防线。
当北京都开始打折降价，防线出现了一个洞，其他城市的开发商只会更加卖力。
事实已经如此，当下的苏州、南京、广州、重庆、福州等城市，都是遍地在打折。
绿城、华润、金科在苏州的多个项目，推出了特价房、工抵房。融创、中海在南京的多个项目，推出了折扣优惠，其中中海的南山印一套227平方米的房源，原来单价约25060元/平方米，打折后单价为2万元/平方米，总价便宜约115万元。
重庆整个8月份都在大力打折降价促销。大多数楼盘给出了92至98折优惠，有的甚至给到了85折。
福州方面，旭辉江山云出于9月初推出“首付返现20万元”的促销活动。万科在福州的7个在售新盘“联动降价”，推出包括团圆礼、敬师礼、拼团礼、推荐礼等促销活动。
从房企角度来看，头部20家房企中已经有12家在降价甩货。
其中四家房企跌幅在10以上，金科领跌，跌幅为21.9%，碧桂园均价下跌15.6%，绿地均价下跌11.7%，绿城下跌10.2%。



现金流吃紧、市场继续出清的背景下，会有越来越多的房企降价甩货。
北京降价打折，会成为一道催化剂，起到加速反应的作用。
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三千疯人院

脱离人民群众的商品适合社会主义国家么？[doge]

德国啤酒

毫不关心 爱干嘛干嘛去呗

先华

说实话，就这价跟不降没啥区别，买的起的不在乎这点，买不起的腰斩也买不起

小重

[飙泪笑]才短短3个月迷信一线城市永涨的人这么快就被打脸了吧。任何事物都得复合规律世界上没有一样东西是永涨的哪怕是利率都有一天会涨不动更何况实物

烟灰黯然跌落

快点放烟花吧

德隆特韦斯特

不得不承认，北京有钱人太多，很多人真的一直等着机会买房，加上北京的好质量房子太少（老破小不能拆），改善房真的没办法跌。

紫宝宝

难道不应该先解决烂尾楼才是重点，不然谁敢买期房

想名字中

我大焦作比广州还牛B！58同城上显示房价环比还在持续上升！

哪有

你不买我不买，明天还能降200